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UNE EXPERTISE : QU'EST CE QUE C'EST ? Une mission : L'expert en estimation immobilière a pour mission de rechercher la valeur vénale et/ou la valeur locative d'un bien immobilier, quelque soit la catégorie à laquelle appartient le bien : • immobilier d'habitation : maison, appartement, immeubles, châteaux • immobilier d'entreprise et locaux industriels : ateliers, usines, entrepôts, immeubles de bureau • immobilier commercial : boutique, centres commerciaux • fonds de commerce • immobilier agricole et foncier : terres agricoles, bâtiments, bois, forêts • terrains à bâtir valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise". valeur locative : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : «elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données». POURQUOI ET QUAND FAIRE APPEL A UN EXPERT ? L'immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert. L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d'amiante, de plomb, de termites peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble. Quand faire appel à un expert ? Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux : - Gestion patrimoniale par des particuliers • Achat, vente, échange d’immeuble, • Partage successoral, donation-partage, • Sortie de communauté, d’indivision, • Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant) - Déclarations fiscales • Déclaration de succession, • Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) - Dans l’environnement des baux commerciaux • Fixation du loyer de renouvellement, • Fixation de l’indemnité d’éviction - Dans la vie sociale de l’entreprise • Fusions, apports, cessions, achats, • Etablissement des bilans • Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert. • Obligations particulière des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant. - Expertise pour prêt • Appréciation des garanties bancaires, • Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie, • Détermination des provisions comptables. Pourquoi faire appel à un expert ? L’application des méthodes d’estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c’est à dire des facteurs de la valeur. L’expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d’être à la fois : • un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements… • un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique. • un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…) • un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.